Stratégie immobilière

Selon L’Insee, le patrimoine des ménages français est composé à 60% d’actifs non financiers, majoritairement immobiliers, et à 40% d’actifs financiers. On ne parlera que de l’actif immobilier ici.

L’immobilier reste une classe d’actif essentielle pour la constitution d’un patrimoine sur le long terme. Il permet de répondre à différents objectifs patrimoniaux, tant personnels que professionnels. 

Il est alors possible de poursuivre plusieurs buts, parfois concomitants :  
  • Générer des revenus complémentaires ;
  • Construire, développer ou diversifier un patrimoine futur ; 
  • Diminuer sa pression fiscale ; 
  • Protéger votre conjoint et votre famille ; 
  • Organiser sa transmission. 

 

Face à une multitude de dispositifs existants, une stratégie immobilière adaptée vous guidera dans la mise en place de votre projet.  

Pourquoi faire un audit de ses actifs immobiliers a du sens ? 

Nous vous proposons de réaliser un audit de votre immobilier détenu antérieurement afin d’appréhender, à date, votre situation globale mais aussi d’analyser la rentabilité réelle, comme vos modes de détention, sur ces actifs.

Cette étude peut vous amener à envisager des arbitrages sur vos biens immobiliers car cette classe d’actif doit être gérée, au même titre que les autres.

Un investissement immobilier nécessite avant toute chose d’arbitrer entre différentes options. Nous avons listé ci-après les choix essentiels.

Investissements immobiliers directs ou indirects, comment choisir ?

Immobilier direct :

Vous êtes directement propriétaire du bien et avez le choix de gérer votre bien à votre convenance (neuf, ancien, commercial, bureaux ou parkings).

Immobilier indirect :

Vous investissez dans des parts de sociétés ou de fonds qui se chargent à votre place de la sélection, de l’entretien et de la gestion courante d’un parc immobilier. 

Les placements immobiliers indirects les plus importants sont les SCPI

Pourquoi mais aussi comment investir en SCPI (direct, cash, à crédit, démembrement de propriété, assurance-vie, etc.) ?

La capitalisation du secteur a doublé en 5 ans pour atteindre 65 milliards d’euros. L’offre des SCPI est vaste et variée : cette solution favorise l’accessibilité au marché immobilier d’entreprise et enregistre des performances intéressantes. 

Cependant les SCPI peuvent et on l’a vu par le passé, s’avérer peu liquides :

  • SCPI fiscales : Pinel, Malraux, déficit foncier ;
  • SCPI de rendement (bureaux, commerces, tertiaires, santé, hôtellerie, ISR, etc.) ;
  • SCPI Internationales : des conventions fiscales internationales peuvent s’avérer intéressantes pour l’investisseur français (SCPI allemande, SCPI portugaise, etc.).

Investir en immobilier en défiscalisant, vers quel dispositif se tourner et quelle loi fiscale est en adéquation avec vos objectifs et vos attentes ?

Investir dans l’immobilier est une opération importante sur le plan patrimonial et peut être risquée si elle n’est pas appréhendée correctement. Elle doit être réalisée avec rigueur et méthode en fonction de votre projet. Nous étudions vos différents revenus catégoriels et leurs niveaux de taxation pour vous orienter vers un ou plusieurs dispositifs. 
Toutes ces lois suivent un objectif qui leur est propre et visent à promouvoir l’immobilier français. 

Voici les principales solutions en 2020 :

  • Opération en déficit foncier : charges (travaux) fiscalement déductibles des revenus fonciers pour un investissement en location nue. L’impact fiscal est alors immédiat (l’année de déblocage des travaux) et n’est pas intégré dans le plafonnement global des niches fiscales.
  • Loi Malraux : dans le but de sauvegarder le patrimoine architectural français, André Malraux crée en 1962 la « Loi Malraux » afin de favoriser la restauration immobilière grâce à un système de réductions d’impôts.
  • Monuments Historiques : créé il y a plus de cent ans, ce dispositif vous permet de déduire 100 % des travaux engagés en vue de la restauration ou de la réhabilitation d’un bien classé ou inscrit à l’inventaire des monuments historiques. 
  • Loi Pinel : l’objectif est de relancer la construction de logement en permettant aux acquéreurs d’un logement neuf de bénéficier d’une réduction d’impôt sous certaines conditions. 
  • LMNP Censi-Bouvard : investissement dans un logement neuf meublé en résidence de services (Résidence étudiante, tourisme, affaire ou EHPAD) qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt ; 
  • Loi Girardin : réduction d’impôt au titre de la réalisation d’investissements pour le développement économique, énergétique et social des départements et collectivités d’Outre-mer. 
  • Loi Cosse : vous bénéficiez d’une déduction forfaitaire sur vos revenus locatifs mais, en contrepartie, les ressources des locataires et les loyers sont plafonnés.  
  • Loi Denormandie : ouvre droit à une réduction d’impôt après un investissement dans un logement ancien destiné à la location sous réserve d’éligibilité des travaux.

Qu’est-ce que le démembrement immobilier ? Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?

Le démembrement immobilier est un acte juridique consistant à diviser la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. Un investissement en démembrement immobilier, inséré dans une stratégie patrimoniale adaptée, peut vous faire bénéficier d’un avantage fiscal non négligeable ainsi que d’une décote sur le prix d’acquisition.

Nos conseillers vous guident dans l’utilisation de cet outil patrimonial pertinent au regard de vos objectifs et de vos attentes. Des connaissances précises de son contenu et de ses incidences patrimoniales sont primordiales lors de la réflexion sur votre stratégie immobilière.

Avant d’investir dans une solution immobilière, vous devez vous demandez de quelle manière il faut la détenir. 

Comment détenir vos actifs immobiliers ? Dois-je avoir recours à une société pour investir dans l’immobilier ?

Nous analysons le mode de détention ad hoc afin de favoriser la mise en œuvre de stratégies transmissives, mais aussi de stratégies de valorisation de votre patrimoine : 

  • En direct ;
  • En indivision
  • Par le biais d’une société (SCI, SARL de famille, etc.) ;

Le financement de votre projet passe par un choix réfléchi en adéquation avec vos objectifs. 

Comment financer mon investissement ? Investir avec un crédit in fine ou un crédit amortissable ? Quid de l’effet de levier ?

La Compagnie financière de l’Opéra détermine avec vous le moyen le plus approprié pour investir dans un bien immobilier : acquisition au comptant, crédit amortissable, crédit in fine, prêt à taux zéro, crédit Lombard, comptes courants d’associés etc.

D’autres solutions peuvent être apportées :

L’OBO Immobilier qu’est-ce que c’est ? 

L’OBO est une sous-catégorie du LBO. Il consiste à refinancer des biens immobiliers de rapport en les cédant à une personne morale en ayant recours au crédit pour les acquérir. Le cédant recevra  donc des liquidités et le nouveau détenteur du bien pourra bénéficier de la déductibilité fiscale des intérêts d’emprunt. Cette opération permet de rendre plus liquide une partie de votre patrimoine immobilier mais aussi de vous aider à transmettre dans de meilleures conditions fiscales.     

Qu’est-ce que le Crowdfunding Immobilier ? 

Le crowdfunding immobilier est une sous-famille du financement participatif vous permettant d’investir dans un projet immobilier en prêtant, à plusieurs, des fonds à un promoteur. Notre mission est de vous proposer d’investir dans des projets immobiliers rigoureusement sélectionnés. Nous cherchons à obtenir le meilleur couple rendement risque. 

Qu’est-ce qu’un Club Deals ? 

Un Club Deals est une opération, destinée à un nombre limité d’investisseurs, consistant à acquérir collectivement un ou plusieurs actifs immobiliers avec pour objectif une revente immédiate ou une location.

La Compagnie Financière de l’Opéra vous accompagne dans vos choix d’investissements selon vos enjeux patrimoniaux en prenant en compte le marché et les évolutions fiscales. 

Nous garantissons un suivi personnalisé de vos projets sur le long terme.

L’accompagnement de la Compagnie
Financière de l’Opéra :

  • Audit de votre situation personnelle et de vos objectifs patrimoniaux ; 
  • Sélection de programmes et solutions sur-mesure ; 
  • Validation ; 
  • Suivi des démarches avec les partenaires concernés (promoteur, notaire …) ; 
  • Livraison ; 
  • Accompagnement dans la gestion et la revente de votre bien ; 
  • Interlocuteur privilégié vis-à-vis de nos partenaires (banquier, notaire, avocat, expert-comptable, promoteur etc.). 
L’immobilier ne peut pas être perdu ou volé, et il ne peut pas être emporté. Acheté avec bon sens, payé en totalité et géré avec raison, il est le placement le plus sûr du monde.
Franklin Roosevelt

FOCUS

TRANSFOR-MATION D’UNE LOCATION NUE EN LOCATION MEUBLÉE

Comment fait-on pour faire passer son logement locatif du statut de location nue à celui de location meublée ? Est-ce une bonne idée ? 

Les investisseurs l’ont bien compris, la location meublée est un investissement intéressant grâce à une fiscalité attractive et une réglementation moins contraignante

Contrairement à de nombreuses idées reçues, la location meublée peut très bien être envisagée en directe, sans l’intermédiaire d’une résidence de services (EHPAD, résidence de tourisme etc.). 

Pour passer en location meublée, le propriétaire bailleur doit meubler l’appartement ou la maison en respectant une liste exhaustive. Malheureusement, il ne s’agit pas que de disposer de quatre chaises et d’une table ! 

D’après la loi ALUR (2004), le logement doit être intégralement meublé afin que le locataire puisse y habiter en apportant seulement ses effets personnels. 

De plus, l’investisseur doit convenir d’un nouveau bail avec le locataire et donc rompre le bail d’habitation précédent. Cependant, il est préférable de passer en location meublée à l’occasion de la fin ou d’une rupture d’un bail. 

Si c’est deux conditions ne sont pas respectées, la location de ce lot pourrait être requalifiée par l’administration.

Ce dossier pourrait vous intéresser

Ces dossiers pourraient vous intéresser

Voir tous nos dossiers